Alquiler con opción a compra: todo lo que debes saber

Fuente: Fotocasa

El alquiler con opción a compra puede ser una opción muy interesante para aquellas personas que se plantean adquirir una vivienda a medio plazo. Se trata de un tipo de contrato que tiene algunas particularidades que lo hacen algo más complejo. Por ello, en este post te damos todas las claves sobre él y qué es lo que deben tener en cuenta tanto el propietario como el inquilino/comprador en el momento de firmarlo.

Esta modalidad de arrendamiento se realiza mediante un contrato doble o mixto. Esto significa que incluye un subcontrato de alquiler y otro de compraventa. De esta manera, el inquilino puede vivir en el inmueble por un periodo de tiempo concreto y, al terminar, tendrá derecho a comprarlo y descontar, total o parcialmente, las cuotas del alquiler.

Ventajas e inconvenientes para el inquilino/comprador

El alquiler con opción a compra tiene ventajas e inconvenientes para cada una de las partes. Para la parte arrendataria, la principal es que supone ganar tiempo y ahorrar para la compra de la vivienda puesto que la renta del alquiler se descuenta si, finalmente, se adquiere el inmueble. Además, este ahorro facilita la concesión de una hipoteca puesto que, por lo general, las entidades bancarias valoran positivamente que el solicitante ya haya pagado una parte de la vivienda.

Asimismo, con este tipo de contrato, los inquilinos pueden acogerse a las ayudas al alquiler de las Administraciones Públicas, siempre y cuando se cumplan los requisitos establecidos.

Sin embargo, este tipo de alquiler también tiene una desventaja: por lo general, en el momento de la firma es necesario pagar una prima inicial por el derecho a la compra.

Ventajas e inconvenientes para el propietario

Para la parte propietaria de esa vivienda también hay beneficios que convierten el alquiler con opción a compra en una opción interesante. Por ejemplo, con este tipo de arrendamiento se puede dar salida al inmueble más rápido sin tener que renunciar a la venta.

Además, de la misma manera que los inquilinos pueden optar a las ayudas al alquiler, los propietarios de una vivienda alquilada con opción a compra pueden beneficiarse de las ventajas fiscales para arrendadores.

La parte menos positiva para los propietarios es que en un primer momento, se renuncia a la cuantía que se percibe por una compra. Además, al definirse el precio del inmueble en el momento de la firma, se tiene que adaptar a la situación del mercado. Esto supone que, aunque los precios suban, el coste del inmueble tendrá que mantener en el momento de la compra.

Qué debe incluir un contrato de alquiler con opción a compra

Al ser un tipo de contrato tan peculiar, es conveniente que se especifiquen bien todas las condiciones en el documento para evitar cualquier problema posterior. Además, como es un contrato doble, tendrá que incluir todo lo relativo al alquiler y a la compra.

En la parte del contrato de alquiler, hay una serie de datos imprescindibles: plazo de duración del arrendamiento, plazo estimado para ejercer el derecho a la compra, la renta mensual o quién corre con los gastos de la comunidad o de posibles reformas.

Por lo que se refiere al contrato de compraventa, tendrá que especificar la voluntad del propietario de vender al inquilino la vivienda si este se muestra interesado en ella. Además, debe incluir el precio de venta del inmueble, el porcentaje (ya sea fijo o variable) de las cuotas del alquiler que se descontarán del precio de venta o la cuantía de la prima inicial que ha de desembolsar el arrendatario.

¿Qué tiene que tener en cuenta el inquilino/comprador antes de firmar el contrato?

Además de estos puntos, hay una serie de consideraciones que ambas partes deben tener en cuenta a la hora de elaborar un contrato de alquiler con opción a compra. En este sentido, el inquilino/comprador tiene que ser consciente de que:

• Tiene derecho a permanecer en la vivienda mientras dure el contrato de alquiler. Aunque se decida no ejercer el derecho a la compra, el inquilino puede permanecer arrendado mientras tenga vigencia el contrato.
• Puede prorrogar el contrato de alquiler. Para ello es imprescindible que el propietario esté de acuerdo. Si se realiza esta acción, la opción de compra también deberá especificarse en la prórroga porque si no quedaría invalidada.
• El inquilino tiene exclusividad para la compra de la vivienda. Siempre y cuando se respete el plazo establecido en el contrato.
• No hace falta esperar al final del contrato para ejercer el derecho a compra. Se puede realizar antes y, de hecho, es beneficioso para ambas partes: el inquilino no sufre las fluctuaciones de precios en la renta del alquiler y el propietario consigue completar la acción de venta antes de lo previsto.
• Si se producen dos retrasos en el pago del alquiler, se pierde la opción a compra. Además, si esto sucede, también se pierde la prima aportada.
• Cumplir con las obligaciones fiscales. Mientras sólo se indique el precio de la vivienda y el plazo para ejercer el derecho a compra, el inquilino podrá deducirse el coste del alquiler.

Qué tienes que tener en cuenta antes de firmar el contrato si eres propietario

Por otro lado, el propietario, antes de firmar un contrato de alquiler con opción a compra, debe tener en cuenta los siguientes aspectos:

• Es recomendable fijar una prima inicial. Aunque no sea obligatorio, establecer este pago asegura que el inquilino tiene interés por comprar la vivienda.
• La obligatoriedad de mantener el contrato. Esto supone que no se puede ceder, alquilar o vender el inmueble a terceros mientras esté vigente el derecho a compra del inquilino.
• No se puede modificar el precio de compraventa pero sí el del alquiler. Aunque ninguna de las partes pueda cambiar el precio del inmueble que está fijado en el contrato, la renta del alquiler puede variar en función del IPC si así lo exige el propietario.
• El contrato puede inscribirse en el Registro de la Propiedad. Para ello es necesario que ambas partes estén de acuerdo y que se cumplan los requisitos básicos. Es decir, que aparezca el precio de compra, el de la prima y el plazo para ejercer este derecho.
• Cumplir con las obligaciones fiscales. Si sólo se especifica el plazo y el precio de la vivienda, mientras dure el alquiler, el propietario tendrá que declararlo. Asimismo, si percibe una prima por la opción a compra, también deberá declararla.